尹伯成，復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授，房地產(chǎn)研究中心主任，博士生導(dǎo)師。
長期從事經(jīng)濟(jì)學(xué)說史研究和西方經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)教學(xué)工作，著有《西方經(jīng)濟(jì)學(xué)簡明教程》、《現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)習(xí)題指南》、《西方經(jīng)濟(jì)學(xué)說史——從市場經(jīng)濟(jì)視角的考察》等，另有文章300余篇，對宏觀經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)思想史、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)等提出獨到見解。
房地產(chǎn)的瘋狂漲勢是非理性、不健康的
記者：請您介紹一下去年下半年以來，房地產(chǎn)市場的態(tài)勢。
尹伯成：截至到目前，全國大城市房價已連續(xù)16個月上漲。指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年9月份新房均價環(huán)比上升2.82%，達(dá)每平方米12617元，高于8月份的2.17%。9月份房價同比上漲16.6%，高于8月的13.75%。部分地區(qū)銷售面積和銷售金額分別出現(xiàn)了30%和40%左右升幅。部分一二線城市中心區(qū)域房價也上升30%-50%左右。地價上漲更是有過之。如上海市中環(huán)線外某一住宅地塊拍賣以每平方米7萬多元樓板價成交，估計將來房價要達(dá)10萬元-12萬元一平米。信息一出來，該地區(qū)二手房價格立即飛漲。目前上海商品住宅均價到9月25日已經(jīng)4.4萬元，同比去年大漲38.4%。深圳新房均價已超過每平方米5萬元。
記者：您如何看待房地產(chǎn)這一輪瘋狂的漲勢？
尹伯成：我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的這種形勢是非理性、不健康的。第一，樓市這種走勢與我國的整個經(jīng)濟(jì)走勢是背離的：我國經(jīng)濟(jì)增長近年來正從高速的10%、9%、8%、7%到6%的中高速變化，房地產(chǎn)如此突然火爆，能是健康的嗎？第二，使我國房價收入比更加不合理。例如在北京，現(xiàn)在每平方米價格折合大約6000歐元，上海內(nèi)城甚至高達(dá)1.34萬歐元。然而北京人每月平均才掙大約950歐元。當(dāng)維也納人為購買一套普通公寓需要花費(fèi)大約14年收入時，北京人得花上33年的收入。第三，使我國房價租金比更不合理。盡管我國最近幾年房租也已有大幅度上升，但始終跟不上房價上漲，因為房租畢竟多多少少要反映租房者的消費(fèi)能力。如上海中心城區(qū)一套100平方米商品房動不動要800萬元-1100萬元，而每年租金能租到15萬元-18萬元就很難了。如此高的房價租金比在全世界也是少有的。
瘋漲的背后是政策和資金的驅(qū)動
記者：房地產(chǎn)市場出現(xiàn)如此走勢的原因是什么？
尹伯成：因素是多方面的。首先是政策驅(qū)動。為穩(wěn)增長，去庫存，除了極少數(shù)城市都取消了限購，大幅度降低利率、稅費(fèi)以及按揭貸款首付比例，使投資和投機(jī)性購房成本和門檻大大降低，許多人利用信貸杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場從事投資和投機(jī)性購房活動。舉個例，一個人在上?；蛘呱钲谝?%的利率貸款600萬購房，一年利息30萬元，兩年付利息60萬元，兩年房價上漲少說上漲30%-50%，就是賺180萬到300萬元，扣除各種成本假定30萬元，最少就能賺90萬元，說不定能賺180萬元-200萬元，比一些實體經(jīng)濟(jì)部門辛辛苦苦經(jīng)營一年的利潤還高。其次是貨幣資金驅(qū)動。國家為穩(wěn)增長，應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行壓力，實行穩(wěn)健的貨幣政策。國家本來希望資金能流入實體經(jīng)濟(jì)部門，但因為做實業(yè)不賺錢，商業(yè)銀行更愿意貸款給房地產(chǎn)業(yè)，因此資金大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。到8月底，居民住房貸款今年就增加近3萬億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過工業(yè)貸款。加上去年夏天股市大幅度調(diào)整以來一直不振，股市上資金也大量流入樓市。于是，資金推動了房地產(chǎn)持續(xù)火爆。三是投機(jī)需求驅(qū)動。去年開始的人民幣匯率調(diào)整，增強(qiáng)了人民幣貶值的預(yù)期，信托理財?shù)氖找媛视植粩嘧叩?，許多有錢人出于貨幣保值增值要求，紛紛把目光投向不動產(chǎn)，使房地產(chǎn)投資、投機(jī)性需求大大增加。四是土地成本驅(qū)動。這一輪房地產(chǎn)火爆也適應(yīng)了各地政府的迫切需要，因為房地產(chǎn)火爆了，不但土地能批租出去，而且地價又能不斷上漲，使十分沉重的地方債務(wù)可以化解，并能有錢進(jìn)一步搞各項地方建設(shè)。地價上漲，會增強(qiáng)房價上漲預(yù)期，形成搶購熱潮，有利于消化原有房產(chǎn)庫存。五是市場亂象驅(qū)動。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)趁機(jī)發(fā)布虛假廣告，故意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，用種種手段煽動人們購房以抬高房價，從中牟利。在這些“驅(qū)動”中，政策驅(qū)動和資金驅(qū)動是關(guān)鍵性的。
調(diào)控政策應(yīng)統(tǒng)籌兼顧，疏堵并舉
記者：持續(xù)火爆的態(tài)勢會對我國經(jīng)濟(jì)造成哪些影響？對此您有哪些建議？
尹伯成：影響是有利有弊的。利的方面，一是緩解了我國經(jīng)濟(jì)下行壓力。房地產(chǎn)畢竟是國民經(jīng)濟(jì)中的大塊頭，在抵擋經(jīng)濟(jì)下行中具有舉足輕重地位。目前我國還能保持6.7%GDP增速，房地產(chǎn)的火爆作用不應(yīng)當(dāng)忽視。二是緩解了我國龐大的就業(yè)壓力。房地產(chǎn)是一個上下游涉及60多個行業(yè)的支柱性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展關(guān)系到一系列行業(yè)中勞動者的飯碗問題。在我國當(dāng)前要淘汰落后產(chǎn)能，關(guān)閉一些企業(yè)過程中，必然出現(xiàn)失業(yè)問題，房地產(chǎn)火爆能帶動許多行業(yè)發(fā)展，保住千百萬職工飯碗，還能增加這些企業(yè)收入。三是能緩解財政困難矛盾，尤其是地方債務(wù)壓力。房地產(chǎn)火爆不僅使地方政府獲得了大量土地出讓收入，還使政府有關(guān)稅收和費(fèi)用大大增長。四是房地產(chǎn)火爆吸納了社會上大量游資，把它們沉淀在不動產(chǎn)領(lǐng)域總比讓它們流出境外或者國外要好得多。
但是，這輪房地產(chǎn)火爆也帶來不少問題。首先也是最主要的會影響供給側(cè)改革，影響實體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。為什么？一是房價上升必然使用工成本上升，因為房價上升會推動房租上漲，打工者必須漲工資，否則過不下去。這就必然增加企業(yè)運(yùn)行成本，降低企業(yè)利潤，使本來利潤就不多的廣大企業(yè)更加經(jīng)營困難。二是越來越多的資金流向房地產(chǎn)業(yè)后，經(jīng)營實體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)的貸款就更加困難。一些得不到銀行資金支持的企業(yè)就可能不得不用更高的代價獲取資金，從而會在經(jīng)營中雪上加霜。三是房地產(chǎn)的火爆會進(jìn)一步強(qiáng)化人們的浮躁心態(tài)，不專心于如何經(jīng)營好自己的業(yè)務(wù)或者企業(yè)，而是想方設(shè)法去炒房。四是不利于創(chuàng)新驅(qū)動，因為創(chuàng)新驅(qū)動要靠人才，而房價如此高企并進(jìn)一步上漲，住房的困難就會把許多創(chuàng)新需要的人才擋在了門外。其次，這輪房地產(chǎn)火爆會影響我國城市化進(jìn)程。因為房價更高后農(nóng)民更難進(jìn)城了。當(dāng)然，他們也可以通過租房解決住房困難，但是房價一高，租金也必然上升，否則出租人要虧損。第三，進(jìn)一步增加了金融風(fēng)險，因為這輪房地產(chǎn)資金重要來源是銀行貸款，如果房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行會不堪承受。第四，進(jìn)一步加大了貧富差距。使本來許多住房困難的城鎮(zhèn)居民更加難以改善住房條件，不少依靠貸款購房的消費(fèi)者盡管利息低了但由于貸款數(shù)量更大后還款負(fù)擔(dān)還是加重了，而抓住了機(jī)會的許多炒房人變得更加富有了。這輪房地產(chǎn)火爆產(chǎn)生問題，還有其他一些，例如大大增加了拆遷成本，進(jìn)一步加大舊城改造的難度，又如不利于消化三、四線城市的大量房地產(chǎn)庫存（因為資金過度流向了一、二線的熱點城市）等。
權(quán)衡利弊，可能總體上弊大于利，因此我國最近多地出手為樓市火爆降溫，包括重啟限購，提高購買第二套房的首付比例等以抑制投資投機(jī)需求，打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域中的種種亂象等。這些措施可能在短期內(nèi)產(chǎn)生一定效果，但要從根本上解決問題，可能還需要在制度上采取一些措施。例如，如何在相當(dāng)長時期內(nèi)進(jìn)一步約束投資、投機(jī)性需求，包括收緊投資、投機(jī)性購房的首付和信貸，將現(xiàn)在的住宅轉(zhuǎn)讓年限適當(dāng)延長到5年或者10年，增加轉(zhuǎn)讓時差價收益的所得稅稅率，及時釋放出臺未來不動產(chǎn)稅收信號等。但是，考慮到目前我國經(jīng)濟(jì)形勢，在采取進(jìn)一步的調(diào)控政策措施時必須統(tǒng)籌兼顧，疏堵并舉，長短結(jié)合：一是供給和需求相結(jié)合，在增加房地產(chǎn)市場上的有效需求同時，適當(dāng)增加一些一、二線熱點城市的住宅土地供給，促進(jìn)供求平衡；二是行政措施和經(jīng)濟(jì)政策相結(jié)合，在實行必要的限購等措施同時，還要注重信貸、稅收等市場經(jīng)濟(jì)手段；三是抑制投資、投機(jī)需求和鼓勵住房消費(fèi)相結(jié)合，抑制為獲取短期買賣差價的投機(jī)性購房活動和適當(dāng)鼓勵為長期出租的合理投資活動相結(jié)合；四是將部分一、二線房地產(chǎn)過熱城市的降溫和促進(jìn)三、四線城市房地產(chǎn)庫存消化結(jié)合，各種政策措施真正能因城施策，不搞一刀切。
文章來源：金融時報
