近段時間，部分城市房租上漲較快，其原因既有住房租賃市場供給不平衡的影響，也存在資本大規(guī)模進入競相抬高租金等問題，尤其是形形色色的“租金貸”等住房租賃信貸產(chǎn)品蘊藏著較大的風險，需引起關注。
當前，住房租賃市場主要有三類信貸產(chǎn)品：
第一類是商業(yè)銀行提供的住房租賃貸款。如中國建設銀行基于借款人資信狀況，采用“信用+保證”形式，根據(jù)借款人的工作年限、收入、征信等情況，給予期限最長10年、額度最高100萬元的貸款，利率基本為基準利率。在該模式下，房東一次性收取租金，租客按約定向銀行還款付息。
第二類是長租公寓托管機構聯(lián)合第三方機構推出的住房租賃信貸產(chǎn)品。租客往往要同時簽訂兩份合同，即租房合同和貸款合同。在該模式下，貸款機構發(fā)放的貸款一次性付給長租公寓，租客按月向貸款機構還款，房東基本上按月收租。由此，長租公寓托管機構占用房東一部分租金，形成資金池。
第三類則是中小房產(chǎn)中介機構的“租金貸”。比如，一些中小房產(chǎn)中介機構伙同網(wǎng)貸平臺，在未經(jīng)租客同意的情況下，誘騙租客簽訂借貸協(xié)議。租客也需簽訂租房合同和借款合同，但一般情況下，租客并未意識到借款合同的存在。在該模式下，表面上租客按月付租金，實際上是每月向網(wǎng)貸平臺還貸，還存在中介機構非法侵占他人財物等隱患。若中介機構將資金挪用，風險將進一步加大。
對于租客來說，規(guī)范的住房租賃信貸產(chǎn)品通過“月付”的形式，能一定程度上減輕租客的經(jīng)濟負擔；對長租公寓的托管機構或中介機構來說，也能為其補充一定的流動性資金。但違法的“租金貸”，大大增加了租客的成本。若托管機構或中介機構資金鏈出現(xiàn)問題，租賃企業(yè)無法按期向房東付款，房東和租客的權益都會受影響。近期“爆倉”的杭州鼎家長租公寓就是例證。
當前，金融監(jiān)管部門對商業(yè)銀行、消費金融公司的個人貸款在受理調(diào)查、風險評價、受托支付、貸后管理等方面都有嚴格規(guī)定，對個人住房貸款還有首付比例等要求。但是，目前尚無對住房租賃信貸的統(tǒng)一管理規(guī)定，對中介機構聯(lián)合信托公司等發(fā)放的租房貸款要求并不明確，對網(wǎng)貸平臺發(fā)放的“租金貸”等管理也存在空白。因此，應加強制度建設，盡快補齊住房租賃信貸管理短板。下一步，應根據(jù)《個人貸款管理暫行辦法》等規(guī)定，制定統(tǒng)一的管理細則，明確從業(yè)機構管理要求，規(guī)范住房租賃信貸行為，加強住房租賃信貸審慎經(jīng)營，促進住房租賃市場健康發(fā)展，維護消費者合法權益。
具體來看，對第一類產(chǎn)品，應大力鼓勵。采取正向激勵等措施，推動正規(guī)金融機構進一步創(chuàng)新產(chǎn)品和服務，同時也應做好資金監(jiān)控，防范房東利用住房租賃信貸產(chǎn)品套現(xiàn)。對第二類產(chǎn)品，應加強規(guī)范，如明確借貸條件、申請方式等，既要方便租客借貸，也要防止過度借貸，將借貸杠桿控制在合理水平。同時，要對沉淀在長租公寓運營機構的資金實行托管或集中存管，減少資金被挪用的可能。對第三類產(chǎn)品應嚴厲打擊。在互聯(lián)網(wǎng)金融風險專項整治的框架下，深入開展網(wǎng)絡借貸風險整治行動，大幅度提高違法成本，加大對違法房產(chǎn)中介及網(wǎng)貸平臺的打擊力度。
（作者系中國人民大學重陽金融研究院高級研究員）
