銷售貢獻近七成來自三、四線城市的碧桂園，未來發(fā)展策略是否會做調(diào)整？
“穩(wěn)健”二字，多次出現(xiàn)在碧桂園高管的表述中。
3月30日的碧桂園2021年度業(yè)績溝通會上，碧桂園集團總裁兼執(zhí)行董事莫斌說，今年碧桂園在戰(zhàn)略層面繼續(xù)強調(diào)“行穩(wěn)致遠”。“針對當前市場環(huán)境，碧桂園目前的狀態(tài)是開源節(jié)流、?，F(xiàn)金流、保‘三道紅線’，做正確的事情。”
正確的事情是什么？莫斌強調(diào)，“要以可動用資金作為考核目標，做有現(xiàn)金流的利潤，以及控支出、調(diào)結(jié)構(gòu)、保資產(chǎn)。”
碧桂園近期的“待遇”，恐怕要讓不少房企眼紅。在房地產(chǎn)整體面臨流動性困難的背景下，今年3月初，碧桂園獲得了招商銀行授予的150億元并購融資額度，用于地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)。自并購貸款不計入“三道紅線”后，碧桂園成為首批獲得并購貸款融資額度的民營房企之一。
追求規(guī)模的時代早已遠去。即便身處行業(yè)深度調(diào)整期，碧桂園仍以“并購大戶”的身影，活躍于風聲鶴唳的市場中。溝通會上，“收并購”“融資力度”“規(guī)模目標”“利潤下滑”等，成為媒體關(guān)注的熱點話題。
同日，碧桂園披露2021年度財報。數(shù)據(jù)顯示，2021年，公司的權(quán)益合同銷售金額約為5580億元，權(quán)益合同銷售面積約為6641萬平方米，營業(yè)收入約為5230.6億元，同比增長13%；毛利、凈利分別為927.8億元、409.8億元；股東應(yīng)占核心凈利潤267.97億元，同比下降超兩成。
回款方面，2021年，碧桂園的權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠也達到了5022億元，權(quán)益回款率達90%，且連續(xù)六年維持在90%以上。今年前兩個月，碧桂園錄得656.8億元的權(quán)益銷售額，權(quán)益回款率超95%。
借中國城鎮(zhèn)化的東風，碧桂園在三、四線城市廣泛布局，躍居“宇宙房企”。過去20多年，碧桂園在全國1400多個縣市，布局了3200多個項目。政策調(diào)整疊加疫情反復(fù)影響，三、四線樓市速凍。對于銷售貢獻近七成均來自三、四線城市的碧桂園來說，其未來發(fā)展策略是否調(diào)整，備受關(guān)注。
走勢：行業(yè)邊際改善，銷售規(guī)模不是第一追求
“2021年，幾乎是中國房地產(chǎn)行業(yè)近10年來波動最大的一年。”
莫斌說，去年下半年市場整體轉(zhuǎn)冷，金融機構(gòu)風險偏好下行，給行業(yè)每一位參與者都帶來了巨大挑戰(zhàn)。但碧桂園始終相信，挑戰(zhàn)和機遇并存。
“調(diào)控政策是為了維護房地產(chǎn)市場長遠健康發(fā)展，整體市場還在逐漸筑底，市場也在逐漸恢復(fù)。但是受疫情影響，市場信心的繼續(xù)恢復(fù)還需要一段時間。”莫斌對樓市走勢做出如此判斷。展望2022年，他認為，房地產(chǎn)依舊是社會經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，在“三穩(wěn)”方向指引下，行業(yè)在政策、融資、信貸端等都將得到邊際改善。
對于中國城鎮(zhèn)化進程以及未來縣域經(jīng)濟的增長前景，碧桂園集團董事會主席楊國強一直有著樂觀判斷。他曾表示，中國的城鎮(zhèn)化還有很長的路要走，人民對幸福生活的追求不會變，未來大批農(nóng)村人口還將進入生活配套更為豐富的縣、鎮(zhèn)生活。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的2021年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，2021年末全國常住人口城鎮(zhèn)化率為64.72%。莫斌表示，社科院預(yù)測中國城鎮(zhèn)化率的峰值會在75%至80%之間，這意味著，城鎮(zhèn)化帶來的市場空間是巨大的。
莫斌稱，碧桂園一直秉持均衡布局的策略，并不限定在一、二線城市或是限定在三、四、五線城市，“碧桂園70％的投資在華東和華南，投資前五的市場是江蘇、廣東、浙江、河南和上海。碧桂園的投資始終以市場為導(dǎo)向，哪里有經(jīng)營空間就去哪里經(jīng)營”。
碧桂園集團常務(wù)副總裁程光煜表示，碧桂園重點布局城市群以及經(jīng)濟和人口比較強的一些城市，以及供求關(guān)系良好的市場。碧桂園一直追求好的年化回報，一、二線城市和三、四線城市各取所長，“一、二線城市的毛利水平和貨值周轉(zhuǎn)相對會高，但三、四線城市的經(jīng)營效率更高，開盤時間總體比一、二線城市短，競爭相對弱，年化回報會強一些”。
對于今年的銷售目標，程光煜表示，銷售規(guī)模不是第一追求，合理的量價關(guān)系、有質(zhì)量的銷售和經(jīng)營是該公司的追求。他提到，“去年流入到今年的權(quán)益貨量是2700億元左右，今年初步安排大概是3500億~4000億元，總的可售貨值在6500億元左右，我們會精準供貨，提高貨量的利用效率，使去化水平提高到70%~75%。”
關(guān)于毛利率下滑，碧桂園首席財務(wù)官及副總裁伍碧君解釋稱，原因有兩個方面：
其一，2017、2018年拿的一些高價地到了交付期，業(yè)績體現(xiàn)在了2021年的報表上；其二，2021年下半年地產(chǎn)整體銷售環(huán)境比較差，很多房企出現(xiàn)“甩貨”現(xiàn)象。“我們在2020~2021年上半年拿的地還是不錯的，銷售毛利率達到了20%。等行業(yè)調(diào)整期結(jié)束，整體毛利率水平會重新向上。”她說。
融資：年內(nèi)已無境內(nèi)債券到期，未來不會加大融資力度
業(yè)績會現(xiàn)場，莫斌稱，截至3月30日，2022年內(nèi)碧桂園已無境內(nèi)到期債券，僅兩筆可回售公司債共計40億元。境外方面，僅7月到期的一筆7億美元優(yōu)先票據(jù)，碧桂園已提前做好了還款安排，并會根據(jù)市場情況考慮再融資等安排。
“三道紅線”方面，碧桂園目前處在“黃檔”，即扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為74%，大于監(jiān)管要求的70%的界限。“公司將在2023年中期之前，實現(xiàn)從黃檔到綠檔的調(diào)整。”莫斌稱。
莫斌表示，碧桂園在市場下行期，以可動用資金作為考核目標，牽引每個區(qū)域、每個項目都在安全范圍內(nèi)做正確的事。“以往，在市場上行期，公司以銷售額作為考核目標；在市場平穩(wěn)期，公司以現(xiàn)金流的回款作為考核目標。未來一定是要發(fā)展的，控支出是面對目前形勢去做的，在未來發(fā)展過程中，我們會根據(jù)市場的變化，做好投資策略。”莫斌總結(jié)稱。
今年1~3月，碧桂園完成了發(fā)行多筆供應(yīng)鏈ABS、中期票據(jù)及可轉(zhuǎn)股債券。3月以來，碧桂園先后獲得招商銀行及農(nóng)業(yè)銀行合計550億元的授信。
伍碧君表示，目前，四大行在開發(fā)貸方面皆表現(xiàn)出對優(yōu)質(zhì)房企極大支持的態(tài)度。碧桂園收并購方面的貸款額度、銀行給予的授信額度也在進一步加大。不過，碧桂園會結(jié)合自身發(fā)展和定位，繼續(xù)保持向“三道紅線”轉(zhuǎn)綠去努力，所以不會加大融資額度。
財務(wù)管控上，截至2021年底，碧桂園共有可動用現(xiàn)金余額1813億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物1469.54億元，受限制現(xiàn)金約343.46億元。
債務(wù)方面，截至2021年底，碧桂園總借貸從2020年末的3264.85億元下降至3179.2億元，其中銀行及其他借款2065.25億元。在銀行及其他借款中，須于一年內(nèi)償還的借款為643.82億元；一年至五年內(nèi)須償還1328.8億元。
截至報告期末，碧桂園現(xiàn)金短債比達2.3倍；凈負債率為45.4%，較上年底下降10.2個百分點；扣除剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率從2020年底的80%下降為74%；于2021年期末，加權(quán)平均借貸成本為5.2%，相較2020年12月31日下降了36個基點。
值得注意的是，2021年，碧桂園實現(xiàn)凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。
投資：35個項目已完成收并購，未來加大收并購力度
收并購一直是碧桂園獲取土地的重要手段。去年下半年開始，市場波動疊加行業(yè)分化，市場上的收并購機會也在增多。對于今年的投資拿地安排，程光煜在業(yè)績會上表示，“目前市場上收并購機會在增多，因此碧桂園收并購的占比也會增加，我們會加大這方面的部署。”
據(jù)他透露，去年四季度以來，碧桂園開始對一些合作項目進行收并購安排，包括和10多個合作方就80多個項目進行了積極溝通，目前已有35個項目完成收并購安排，后續(xù)30個左右的項目也已基本談妥。
“近期，碧桂園會聚焦在合作或者是相關(guān)市場上，全新項目會根據(jù)市場機會呈現(xiàn)的情況，進行相應(yīng)溝通。”程光煜稱。他續(xù)指，目前銀行和AMC公司手頭有一些比較好的收并購標的，碧桂園也在進行接洽，會做比較細致的盡調(diào)安排，對其中的資產(chǎn)包或資產(chǎn)包內(nèi)感興趣的資產(chǎn)，也會進行相應(yīng)的洽談。
程光煜總結(jié)稱，2022年，碧桂園將根據(jù)回款，把投資額度控制在合理比例；同時根據(jù)市場機會和資金情況動態(tài)做出調(diào)整，“（碧桂園）更大量的或者說機會型的獲取土地，是希望在市場觸底的右側(cè)啟動。因為碧桂園的經(jīng)營效率比較好，去年獲取的土地，大概5個多月就能開盤銷售，因此一般會選擇在市場底部的右側(cè)進行比較多的投資”。
在投資拿地方面，財報顯示，2021年，碧桂園共獲取了333個項目，合計土地權(quán)益地價1416.2億元，對應(yīng)貨值約4200億元，權(quán)益比在85%以上。其中，新增獲取土地85%位于五大都市圈，通過多元化渠道獲取的土地比例約為29%。
業(yè)績會上，莫斌介紹，2022年，碧桂園將按照以銷定供進行閉環(huán)管理，在不考慮新增投資的情況下，預(yù)計2022年全年權(quán)益可售貨量將在6500億元以上，且該部分貨量全年去化率不低于70%。2022年，碧桂園新獲取的土地，還會在此基礎(chǔ)上，進一步增加當年的權(quán)益銷售額，公司也會根據(jù)市場情況，及時調(diào)整供貨及銷售鋪排，保持銷售整體平穩(wěn)。
新業(yè)務(wù)方面，年報顯示，碧桂園從三年前向高科技企業(yè)轉(zhuǎn)型，關(guān)注機器人事業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。其中，截至2021年12月31日，已有18款建筑機器人投入商業(yè)化應(yīng)用并對外開展租售業(yè)務(wù)。截至2022年2月底，博智林已有21款建筑機器人投入了商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋25個省超350個項目，累計交付超750臺，累計應(yīng)用施工面積超700萬平米。
