編者推薦：“2023國資國企高質(zhì)量發(fā)展峰會——第九屆國家治理高峰論壇”11月16日在北京舉辦。本屆論壇峰會由人民日報社指導(dǎo)，人民日報社人民論壇雜志社、國務(wù)院國資委研究中心聯(lián)合主辦，中國財政科學(xué)研究院、中央企業(yè)智庫聯(lián)盟、中國人民大學(xué)國有經(jīng)濟研究院提供智庫支持，國家治理雜志社、人民智庫、人民論壇網(wǎng)承辦，明源不動產(chǎn)研究院提供課題支持。
全國政協(xié)副主席王勇出席并致辭，人民日報社社長庹震出席，人民日報社副總編輯方江山，國務(wù)院國資委黨委委員、副主任王宏志，中國人民大學(xué)黨委書記張東剛等在開幕式上發(fā)言。
王勇在開幕式上的致辭中指出，國資國企要堅持以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹習(xí)近平總書記關(guān)于國資國企高質(zhì)量發(fā)展的一系列重要指示精神，帶頭執(zhí)行黨中央決策部署、堅決貫徹國家戰(zhàn)略意圖，堅持和完善社會主義基本經(jīng)濟制度，堅定貫徹“兩個毫不動搖”，以高質(zhì)量發(fā)展為首要任務(wù)，切實加強黨的領(lǐng)導(dǎo)、黨的建設(shè)，強化科技創(chuàng)新主體地位，推動改革任務(wù)落實落地，推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，堅持走國際化發(fā)展道路，更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，為社會主義現(xiàn)代化強國建設(shè)作出新的更大貢獻。
本屆峰會論壇以國資國企高質(zhì)量發(fā)展為主題，來自政商學(xué)研企各界代表齊聚一堂，通過主旨演講、主旨發(fā)言、高峰對話、平行論壇等環(huán)節(jié)深度闡述觀點，為進一步推動國資國企高質(zhì)量發(fā)展提供了重要智力支持和決策參考。
重慶發(fā)展投資公司黨委委員、董事、副總經(jīng)理冉斌出席高峰論壇，并作題為《探索中國公房商業(yè)發(fā)展路徑，創(chuàng)造公房居民更美好的生活》的主題發(fā)言，以下為演講全文：
探索中國公房商業(yè)發(fā)展路徑，創(chuàng)造公房居民更美好的生活
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁、各位朋友，大家下午好！
重慶發(fā)展投資公司是重慶市屬國有重點企業(yè)，作為基礎(chǔ)設(shè)施投資企業(yè)升級版，具有國有基礎(chǔ)設(shè)施投資運營公司、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)發(fā)展平臺的鮮明特征，我們致力于打造具有核心競爭力和持續(xù)發(fā)展力的國內(nèi)知名資本投資運營公司，在此向大家分享幾點經(jīng)驗體會：
公司擁有體量巨大、生機勃發(fā)、前景美好的公租房商業(yè)資產(chǎn)。這些公租房樓盤分布于重慶主城和七個中心城區(qū)，共計21個。在新時代新階段，公租房商業(yè)資產(chǎn)成為新一輪產(chǎn)城融合的加持器、城市擴容的穩(wěn)壓器。我們的公租房商業(yè)資產(chǎn)面臨四重利好，其一，城市發(fā)展利好。基于重慶市未來五年規(guī)劃，自2023年起，人均地區(qū)生產(chǎn)總值將邁過12萬元，新能源汽車、電子信息制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)將陸續(xù)落戶。重慶作為網(wǎng)紅城市，今年國慶期間封閉式景區(qū)接待游客超過890萬人次，旅游增長勢頭強勁。2023年前三季度，全市社會零售消費總額同比增長0.4%，體現(xiàn)出較強的消費增長力。其二，區(qū)位產(chǎn)業(yè)利好。公租房服務(wù)周邊產(chǎn)業(yè)園80個，位于重慶城市發(fā)展核心區(qū)域，具有高成長性和可塑性。其中，80%的公租房已通軌道，公共交通便利。2023年前三季度規(guī)模以上增加值達到5.7%，近千家企業(yè)已落戶重慶并聚集于公租房周邊，體現(xiàn)了產(chǎn)商住的有機結(jié)合。其三職住利好。人口密度高，每個項目住戶最多達十萬人，三公里輻射超兩百萬居民。公租房住戶中，30歲以下的年輕消費客群占比達到70%，為公租房商業(yè)帶來了持續(xù)穩(wěn)定、增長性高的消費動力。其四場景生態(tài)利好。眾多的街區(qū)、車庫、場地使公租房具備各類業(yè)態(tài)打造條件。重慶對物業(yè)升級投資投入超過兩億元，為傳統(tǒng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)引入帶來了更多機會，傳統(tǒng)商業(yè)得以進一步轉(zhuǎn)型升級。
大力探索中國公租房商業(yè)標準、打造具有辨識度的商業(yè)形象。包括精神堡壘標準、導(dǎo)師系統(tǒng)標準、店鋪形象標準；配置并完善硬件條件，水電氣通訊網(wǎng)絡(luò)排污排煙管道，探索統(tǒng)一規(guī)范的硬件條件標準；兼容并蓄的業(yè)態(tài)比例，客群基數(shù)、年齡結(jié)構(gòu)、主次通道、承租人的需求，主要業(yè)態(tài)進行比例規(guī)劃和業(yè)態(tài)銜接規(guī)劃，前置商業(yè)生態(tài)，規(guī)避同質(zhì)化進程；多位一體的運營服務(wù)，建立商家現(xiàn)場管理標準、形象管理、經(jīng)營管理標準，市場推廣管理標準等等；合理充分的團隊配置，構(gòu)建各職能單位配置標準，明確職能單位職責標準，建立團隊人數(shù)配置標準；層級分明的品牌戰(zhàn)略，建立商戶戰(zhàn)略合作品牌庫，對商戶品牌業(yè)態(tài)屬性、面積需求大小、樓層區(qū)位進行分類，聯(lián)手加盟品牌、自建品牌進行分級，對主力品牌、次主力品牌、隱性品牌進行分檔。
緊緊抓住消費者、商家、營商環(huán)境三大要素全面發(fā)力。在公租房商業(yè)方面，作為產(chǎn)權(quán)和運營方，商家是我們的“上帝”，而消費者則是商家的“上帝”。消費者對我們的影響是通過商家來實現(xiàn)的，因此我們必須從三大根本要素上發(fā)力。通過實施一盤一策，針對不同商戶的實際情況，結(jié)合群眾反映的急難問題，制定了相應(yīng)的措施。這一方案旨在服務(wù)商家和居民，并累計幫助商家解決了六大類經(jīng)營問題，解決了兩萬余人的就業(yè)問題。
大力探索市場化經(jīng)營模式，提升工作成效。轉(zhuǎn)型到運營商，實現(xiàn)項目整體出租率提升30%，年合同租金增長超過兩千萬，商管運營初期不拿一分錢，租金收到達到考核指標再按約定比例分成，面向全國公開征集停車行業(yè)專業(yè)運營公司作為合作伙伴，采取聯(lián)合運營管理、超額利潤分成模式，擇優(yōu)引進對十余個公租房項目停車場進行智能化改造提升，這是全國最大的公租房停車場招租項目，項目周邊交通環(huán)境和秩序大大改善，月車流量整體提成43.6%，公司每年凈增兩千多萬利潤。
堅持抓好大商招大商。公租房閑置率高，重慶市通過組織招商推介會等多種方式，擴大公租房商業(yè)資產(chǎn)的影響力和吸引力，秉承著“不放走任何一個大商家”的理念。對于大型商家，我們采取專班跟進、全程服務(wù)的措施。在招商前期，我們充分溝通洽談，全面展示物業(yè)相關(guān)信息。在確定意向后，我們開展經(jīng)營主題業(yè)態(tài)分析，以助力各方發(fā)展。針對大型商業(yè)培育周期較長的問題，我們在法律法規(guī)范圍內(nèi)出臺優(yōu)惠政策。對于大型商家，我們給予一定的讓利扶持。今年，三萬平方米的場地經(jīng)過一年多的招租終于成功出租，新增租金達3800萬元。
深度賦能，加強大數(shù)據(jù)建設(shè)。搞好大數(shù)據(jù)分析運用，完善組織架構(gòu)管理邊界，形成高效協(xié)同的監(jiān)督管理經(jīng)營體系，具備合同收繳、風險預(yù)警、統(tǒng)計監(jiān)督等八大功能。建立供應(yīng)鏈支付、配送、直播等商業(yè)基礎(chǔ)綜合服務(wù)平臺，引入商業(yè)服務(wù)企業(yè)合作，為商戶經(jīng)營賦能。
強化專業(yè)化運營，通過引進專業(yè)團隊成立混改公司。大力推動運營管理創(chuàng)新，我們搜集各類業(yè)態(tài)、各類商戶的評價數(shù)據(jù)與信息，運用大數(shù)據(jù)按業(yè)態(tài)將商家逐步劃分為五個等級，并將其運用到后續(xù)迭代招商的篩選中。我們找出銷售業(yè)績好、租金貢獻率低的商戶，采取戰(zhàn)略扶持、再開新店、專項扶持、調(diào)整淘汰等措施，并建立預(yù)警機制。當商家出現(xiàn)經(jīng)營危機時，我們會主動介入，實現(xiàn)高效管理。此外，我們致力于打造“一刻鐘便民生活圈”，豐富區(qū)域業(yè)態(tài)和居民生活品質(zhì)，打造出家庭式鄰里生活體驗中心、菜籃子生活主題街區(qū)、夜間生活主題街區(qū)等創(chuàng)新商業(yè)模式。
尊重專業(yè)知識，提升專業(yè)能力，進行專業(yè)運用。在數(shù)字化方向上，我們形成高效協(xié)同的監(jiān)督管理經(jīng)營體系。在精細化方向上，必須抓住國內(nèi)統(tǒng)一大市場建設(shè)的契機，優(yōu)選合作伙伴。地方國企應(yīng)加強與全國專業(yè)機構(gòu)、頭部企業(yè)的溝通渠道，公開面向全國大市場篩選頭部企業(yè)、優(yōu)質(zhì)企業(yè)和專業(yè)機構(gòu)，以更好地匹配自身需求。
推進制度創(chuàng)新，實現(xiàn)國資監(jiān)管與市場發(fā)展的統(tǒng)一。當前的國有資產(chǎn)出租監(jiān)管規(guī)定存在一些亟待完善之處，例如疫情期間如何實現(xiàn)“六保六穩(wěn)”，這關(guān)系到商戶的利益。如果商戶無法正常經(jīng)營，就難以保障這些目標。對于一些經(jīng)營良好、誠信的商戶，他們可能沒有重新掛牌的需求。市場上普遍存在轉(zhuǎn)分租的需求，但國有企業(yè)在這方面的手段有限，為此，我們呼吁國資監(jiān)管部門推動相關(guān)規(guī)章制度的進一步完善。
商業(yè)運行的基本規(guī)律和底層邏輯是：營商環(huán)境影響消費者消費。以消費需求為基礎(chǔ)、消費體驗為核心，圍繞消費者需求組織招商，圍繞商戶經(jīng)營進行管理，圍繞良好營商環(huán)境，系統(tǒng)思維抓好經(jīng)營管理。我們必須抓住消費者、商家、營商環(huán)境三大要素，盤活商業(yè)資產(chǎn)。
最后歡迎大家來重慶考察，期待今后更多合作共贏的機會，感謝大家！