【編者推薦】“2023國(guó)資國(guó)企高質(zhì)量發(fā)展精選案例”成果在京權(quán)威發(fā)布。該活動(dòng)由人民日?qǐng)?bào)社人民論壇雜志社、國(guó)家治理雜志社、人民智庫、人民論壇網(wǎng)組織發(fā)起，由明源不動(dòng)產(chǎn)研究院作為課題支持單位，共收到各類經(jīng)驗(yàn)與案例材料1100余份，課題組以創(chuàng)新性、科學(xué)性、有效性、普適性、影響力為主要考察指標(biāo)，經(jīng)過專家評(píng)議等嚴(yán)格程序，精選出30家案例作為“2023國(guó)資國(guó)企高質(zhì)量發(fā)展精選案例”。重慶發(fā)展投資有限公司《公租房商業(yè)資產(chǎn)高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)管理》成功入選“精選案例”，特推介如下：
公租房商業(yè)資產(chǎn)高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)管理的重慶發(fā)展投資有限公司實(shí)踐
2019年以來，重慶發(fā)展投資有限公司（下稱重發(fā)公司）按照上級(jí)統(tǒng)一安排部署，投資約200億元，陸續(xù)購買市公租房小區(qū)配套商業(yè)資產(chǎn)共計(jì)21個(gè)項(xiàng)目，資產(chǎn)面積共計(jì)200余萬方，分布在主城7區(qū)，其中商業(yè)資產(chǎn)約200萬方、配套用房約2萬方、車庫約17萬方，針對(duì)公租房商業(yè)規(guī)劃建設(shè)體量過大、年久老化資產(chǎn)面貌陳舊、多頭管理體制不順以及管理精細(xì)化、市場(chǎng)化程度不足等問題，大力開拓創(chuàng)新，在短短3年半內(nèi)，年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)超過2.4倍，總額達(dá)3.3億元；管理人員數(shù)量卻不到原產(chǎn)權(quán)單位的一半，人均效能提高了五倍；公租房商業(yè)不斷迭代升級(jí)，車庫變得更智能，環(huán)境變得更靚麗，居民的商業(yè)生活變得更美好。
精準(zhǔn)招商，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事
在重慶中心城區(qū)，分布著21個(gè)市級(jí)公租房項(xiàng)目，入住80余萬住房困難群眾，服務(wù)周邊80多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這些項(xiàng)目平均住戶超過3萬人，最多的一個(gè)項(xiàng)目住戶超過10萬人。公租房商業(yè)資產(chǎn)在保障居民生活配套、服務(wù)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中發(fā)揮了重要作用。
龐大的人群雖然意味著可觀的商機(jī)，但要當(dāng)好公租房商業(yè)資產(chǎn)的“包租婆”并不容易。人口流動(dòng)性大、聚集時(shí)段少、居民消費(fèi)能力有限、建成時(shí)間長(zhǎng)、資產(chǎn)面貌陳舊等，都是公租房商鋪的“瑕疵”，加上重慶公租房商業(yè)體量在全國(guó)位居前列，空置資產(chǎn)多為集中商業(yè)及零散邊角底商，運(yùn)營(yíng)起來困難重重。“從‘新手小白’成長(zhǎng)為專業(yè)‘運(yùn)營(yíng)商’，重發(fā)公司在精準(zhǔn)招商過程中砍出‘三板斧’。”
首先，“摸家底”，推動(dòng)“一盤一策”。針對(duì)公租房商業(yè)點(diǎn)多面廣特點(diǎn)，整體升級(jí)資產(chǎn)管理系統(tǒng)，第一時(shí)間掌握公租房資產(chǎn)資料，深度調(diào)研，實(shí)施“一盤一策”，為后期招商、業(yè)態(tài)定位、客戶準(zhǔn)入、運(yùn)營(yíng)管理、工程維保等奠定基礎(chǔ)。其次，大力推動(dòng)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)。向市場(chǎng)借智借資源，公開招標(biāo)引入專業(yè)商管團(tuán)隊(duì)，主動(dòng)拜訪優(yōu)秀市場(chǎng)主體，建立合作意向商家資源庫，吸引一批知名企業(yè)入駐。讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，商管團(tuán)隊(duì)有專業(yè)判斷能力和市場(chǎng)化管理模式，能快速打開運(yùn)營(yíng)局面，并建立良好商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。重發(fā)公司公開招標(biāo)引入捷順科技聯(lián)合運(yùn)營(yíng)11個(gè)公租房小區(qū)停車場(chǎng)以來，月車流總量整體提升了43.6%，僅此項(xiàng)目每年可為公司增加2000多萬元純利潤(rùn)。商管公司入駐城南家園3年多來，出租率從2020年的46.43%提升至82.63%，盤活了21萬平方米商業(yè)資產(chǎn)。最后，內(nèi)部挖潛的舉措也陸續(xù)推出。建立“重發(fā)—置業(yè)—分公司（項(xiàng)目）”三級(jí)管理架構(gòu)，提升內(nèi)部決策效率和執(zhí)行力；各分公司實(shí)施“九比九拼”——比思路、拼頭腦，比質(zhì)效、拼進(jìn)度，比效益、拼提升，比知識(shí)、拼積累，比精細(xì)、拼管理，比服務(wù)、拼效能，比安全、拼穩(wěn)定，比效率、拼成效，比黨建、拼實(shí)效，干事創(chuàng)業(yè)的激情被調(diào)動(dòng)起來。
注重賦能，扶商穩(wěn)商幫助商家“起死回生”
重發(fā)公司的公租房商鋪招租商戶超過4000家。這些商戶不是為招租而招租，從項(xiàng)目簽約、形象設(shè)計(jì)到后期運(yùn)營(yíng)均有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。
以兩江民居項(xiàng)目為例，管理團(tuán)隊(duì)對(duì)大區(qū)塊人流動(dòng)線、車流動(dòng)線、人口結(jié)構(gòu)、客群結(jié)構(gòu)、消費(fèi)力等進(jìn)行分析，精確項(xiàng)目定位；儲(chǔ)備商戶資源1300多家，精準(zhǔn)招商簽約130多戶。為幫助商家快速渡過“新手期”，商管團(tuán)隊(duì)不僅為新進(jìn)商家提供“五免”服務(wù)——免費(fèi)選址推薦、店招設(shè)計(jì)、開業(yè)視頻、宣傳推廣和開業(yè)運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)，還不定期免費(fèi)開設(shè)培訓(xùn)課程、分析市場(chǎng)趨勢(shì)、教授推銷技巧，幫其搭上“流量快車”。
城南家園商管公司建立“五維”評(píng)價(jià)體系，根據(jù)商戶品牌與經(jīng)營(yíng)實(shí)力、商戶履約誠(chéng)信度、經(jīng)營(yíng)安全意識(shí)、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)適應(yīng)能力、租金與帶動(dòng)效應(yīng)貢獻(xiàn)力等五個(gè)維度制訂30余條細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)鏈，作為客戶篩選、迭代招商依據(jù)。
幸福華庭商管公司以租售比（銷售業(yè)績(jī)與月租金的比例）為依據(jù)，找出銷售業(yè)績(jī)好租金貢獻(xiàn)率高、銷售業(yè)績(jī)好租金貢獻(xiàn)率低、銷售業(yè)績(jī)差租金貢獻(xiàn)率高、銷售業(yè)績(jī)差租金貢獻(xiàn)率低的商戶，分別以戰(zhàn)略復(fù)制（再開新店）、專項(xiàng)扶持、調(diào)整淘汰等措施，并建立招調(diào)預(yù)警機(jī)制（餐飲業(yè)租售比警戒線為35%、零售業(yè)45%），在商家出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)時(shí)主動(dòng)介入，實(shí)施高效管理。
得力于商管人員的專業(yè)研判能力，許多“起死回生”的故事在公租房商鋪中上演，“街調(diào)”女裝就是其中之一。2023年2月，“街調(diào)”女裝入駐幸福華庭小區(qū)。4月起，該商戶租售比連續(xù)兩個(gè)月達(dá)到60%。幸福華庭商管人員得知情況后，幫其分析區(qū)域客群消費(fèi)喜好，建議將淺色系、修身型衣服換成深色系、寬松版衣服，并適當(dāng)增加童裝類服飾銷售。還在主通道給商家做宣傳，在社群微信中進(jìn)行新品推薦。兩個(gè)月內(nèi)，“街調(diào)”女裝月銷售量上升約54%。
為吸引知名餐飲企業(yè)入駐，商管公司主動(dòng)出資數(shù)十萬元實(shí)施電量增容，排水、土建及立面改造“手術(shù)”；策劃“奶茶節(jié)”“三八女神節(jié)”等活動(dòng)，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行折扣補(bǔ)貼……“自掏腰包賺吆喝”，在重慶公租房商業(yè)項(xiàng)目中并不鮮見。
逐盤召開商戶商談，解決急難愁盼問題1000余件，通過穩(wěn)商助商間接解決20000余人就業(yè)問題；緊盯罐改氣、電力設(shè)施升級(jí)等重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)工程改造及物業(yè)升級(jí)累計(jì)投入超過2億元；完成疫情期租金減免1.82億元，惠及3200多戶……重發(fā)公司圍繞“消費(fèi)者”“商家”“營(yíng)商環(huán)境”發(fā)力，精準(zhǔn)的扶商穩(wěn)商舉措使得疫情期間公司公租房商業(yè)資產(chǎn)在退租30萬平方米的情況下，每年實(shí)現(xiàn)5萬至6萬平方米的新增凈出租，出租率上升近15個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)罕見。
精心策劃，尋找新增長(zhǎng)點(diǎn)提升“吸金”能力
重發(fā)公司以群眾需求為導(dǎo)向，鼓勵(lì)商管團(tuán)隊(duì)和租賃戶策劃并尋找新增長(zhǎng)點(diǎn)，提升公租房商業(yè)門面“吸金”能力，努力實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值最大化。
2023年9月中旬，城南家園惠家二手綜合市場(chǎng)試運(yùn)行。大到上千元一臺(tái)的空調(diào)、冰箱，小到四元一斤的陶瓷杯碗，這里都可以“淘”到，每天銷售額達(dá)五六萬元。運(yùn)營(yíng)商百斯福公司對(duì)城南家園二三樓舊貨市場(chǎng)、四樓酒店業(yè)務(wù)注資，分別占股48%、60%。把“二房東”變?yōu)?ldquo;股東”，使入駐企業(yè)對(duì)店鋪發(fā)展更有信心，更好地實(shí)現(xiàn)互利共贏。
兩江名居閑置11年的商業(yè)資產(chǎn)日前也完成招租，將新增租金3800萬元。這個(gè)“硬骨頭”被攻克，得益于兩江名居商管抓住2021年全國(guó)推行“一刻鐘便民生活圈”試點(diǎn)的機(jī)遇，制訂“一心四街”發(fā)展規(guī)劃，豐富區(qū)域業(yè)態(tài)和居民生活品質(zhì)。“一心”指家庭式鄰里生活體驗(yàn)中心，吃街為主題餐飲街區(qū)、鮮街為“菜籃子”生活主題街區(qū)、學(xué)街為親子文化主題街區(qū)，嗨街為夜間生活主題街區(qū)。在打造“一心四街”的過程中，為說服占據(jù)一樓主通道的超市商家騰出部分鋪面，商管曾與商戶展開“拉鋸戰(zhàn)”。但當(dāng)“一心”實(shí)施業(yè)態(tài)調(diào)整后，商戶驚訝地發(fā)現(xiàn)，雖然自家租用面積減少了，客流量卻上升了30%。
對(duì)賭機(jī)制也被運(yùn)用到管理中。美麗陽光公租房項(xiàng)目處于沙坪壩區(qū)井口與北碚老公路之間，周邊是廠房，店鋪出租率不到50%。為盤活資產(chǎn)，重發(fā)公司與歡樂寓公寓管理有限公司簽訂對(duì)賭協(xié)議：商管運(yùn)營(yíng)初期不拿一分錢，待租金收入達(dá)到考核指標(biāo)后，再按約定比例分成。歡樂寓正著手引入二手家具市場(chǎng)等業(yè)態(tài)，爭(zhēng)取明年租用體量較2023年增長(zhǎng)15%至20%。
下一步，重發(fā)公司將加快體制機(jī)制創(chuàng)新，重點(diǎn)發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、充電樁、技能培訓(xùn)、二手市場(chǎng)、倉儲(chǔ)物流等產(chǎn)業(yè)，加快推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)，力爭(zhēng)建成全國(guó)公房商業(yè)的示范標(biāo)桿。（任國(guó)強(qiáng)）