【編者按】城市土地緊張，農(nóng)地利用低效，是此次在13個城市農(nóng)村建設(shè)用地上建租賃住房試點(diǎn)的兩個背景。而此前推出的租售同權(quán)，為這次試點(diǎn)提供了制度保障。但農(nóng)地的“小口子”入市，能在多大程度上改變城鄉(xiāng)土地的供求格局，尚待觀察。
越來越多的跡象表明，在“租售并舉”的時代，一些沿襲多年的土地供應(yīng)格局和模式，可能真的要“變天”了。
從國有建設(shè)用地看，自2016年11月北京首個自持地塊成交以來，全國共有7個城市先后推出租賃用地。隨之改變的是，土拍模式從過去的“競拍地價”，變?yōu)楦偱?ldquo;自持面積或保障房面積”。
集體建設(shè)用地也面臨重大調(diào)整。8月28日，國土部、住建部宣布，北京、上海、廣州、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、佛山、肇慶、成都13個城市，將首批試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，主要供給新市民。這意味著，長久以來，集體土地不能建設(shè)住宅供應(yīng)城市居民這條涇渭分明的界限，將被打破。
過去幾個月時間內(nèi)的密集決策，尤其是一系列土地新政，或?qū)ьI(lǐng)中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個全新的租賃時代。
自持地塊多地開花
在“租售并舉”政策指引下，各地正發(fā)力租賃土地供應(yīng)。
一些重點(diǎn)城市陸續(xù)公布了2017~2021土地供應(yīng)計劃。其中，租賃用地或住房的供應(yīng)計劃都被納入其中，并且開始占據(jù)越來越重的分量。
北京宣布，未來五年將提供1300公頃土地用于租賃，占整個土地供應(yīng)計劃的21.7%，可建設(shè)約50萬套租賃住房。這1300公頃土地中，大約1000公頃來自集體土地。上海計劃建設(shè)70萬套租賃住房，占地1700公頃，其中41%的土地來自專門的租賃住房用地。
廣州宣布建設(shè)15萬套租賃住房，占地825公頃，其中20%是純租賃住房用地。深圳表示，將提供110萬套租賃住房，與其他城市不同的是，深圳租賃住房的土地來源更為多樣，除了專門的租賃住房用地供應(yīng)外，還計劃收儲一些城中村的農(nóng)民自建房；并且規(guī)定，從2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地，必須以不低于規(guī)劃面積20%的比例配建自持租賃住房。
各城市解決租賃住房的方式，也呈現(xiàn)了一些不同的區(qū)域特點(diǎn)。而作為土地全部國有化、不存在集體土地的深圳市，則計劃用收購的方式，由國有住房租賃企業(yè)收儲不低于10萬套房源，總體儲備100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業(yè)。
上海和杭州在推出租賃地塊的同時，還附帶有吸引人才的考量。上海在7月首次推出了位于浦東張江和嘉定的土地，要求開發(fā)商必須100%自持70年。8月23日，上海市土地交易市場再次發(fā)布掛牌出讓四幅租賃用房土地，分別位于古北、陸家嘴濱江、花木、漕河涇四個核心商務(wù)區(qū)的精華地段。此外，上海還將靜安區(qū)市北高新板塊的兩幅商業(yè)用地調(diào)整為租賃住房用地。上海拿出的租賃用地，要么位于高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，要么位于城市的核心區(qū)域。在上海土地資源稀缺的當(dāng)下，此類租賃用地的釋放能夠有效解決上海吸引高端人才的居住問題。杭州市則提出，2017 年 9 月底前，推出人才專項租賃住房用地進(jìn)行試點(diǎn)。
土地自持是今年土拍市場的一項重要變革。北京最先試水，從2016年11月至今，已經(jīng)成交了4塊須由開發(fā)商100%自持的地塊。其中，三塊位于海淀區(qū)永豐基地，一塊位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街。中糧、首創(chuàng)、天恒、萬科、中鐵等地產(chǎn)商成為這些地塊的持有者。
今年夏天之后，越來越多自持地塊開始集中入市，多地開花。6月5日，杭州主城區(qū)競拍三幅宅地，三家競拍成功的房企自持比例達(dá)到41%、36%和36%。6月6日，萬科以總價25.31億元拿下廣東省佛山市一塊5.5萬平方米的地塊，要求100%自持70年。
鏈家地產(chǎn)研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)對近期的自持地塊供應(yīng)進(jìn)行了系統(tǒng)研究。他梳理發(fā)現(xiàn)，自2016年11月北京首個自持地塊成交以來，全國共有北京、杭州、天津、佛山、上海、廣州、蘇州7個城市先后推出租賃用地，區(qū)域集中在京津冀、長三角和珠三角這三大城市圈，供應(yīng)量前三為北京、杭州、天津，土地面積分別為120.31萬平方米、60.86萬平方米和34.97萬平方米。
目前全國已成交的自持或純租賃用途的租賃用地共計62塊，279萬平方米。楊現(xiàn)領(lǐng)預(yù)估，以45平方米一套估算，這些土地預(yù)計可提供6.2萬套租賃住房供應(yīng)。
“要求自持一方面是政策向租住市場傾斜的導(dǎo)向，一方面是為了進(jìn)一步控制地王的產(chǎn)生。” 楊現(xiàn)領(lǐng)告訴《中國新聞周刊》，因為在這種模式下，當(dāng)土地價格達(dá)到上限后，拍賣會進(jìn)入競自持比例環(huán)節(jié)。
這種土拍規(guī)則最早的提出者和實踐者都是北京市。2016年9月，北京就出臺相關(guān)規(guī)定，提出了“控地價、限房價”的土地出讓方式。隨后，在當(dāng)年10月出讓的四宗土地時，采用了一個新的競買規(guī)則：在競價達(dá)到合理土地上限價格后，將競報企業(yè)自持商品住房面積。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。如果出現(xiàn)“以租代售”或者變相銷售的，企業(yè)將被納入黑名單，取消其參加招拍掛的資格。
新的土拍方式，很快被其他城市借鑒。比如，在今年6月2日，南京掛出11幅地塊，同時取消土地競拍搖號，改為競爭保障房建設(shè)面積。6月5日，天津北辰順義道熔斷地塊再次掛牌出讓。競買方式要求，競買人在接受75億元掛牌起始價和配建50000平方米棚戶區(qū)改造安置商品房的條件下，采用直接競報自持住房建筑面積，不再競報土地價格。
從過去“競拍地價”轉(zhuǎn)為競拍“自持面積或保障房面積”，用意很明確，除了鼓勵建設(shè)租賃住房，也希望抑制“房價隨地價上漲”的預(yù)期。
不過，在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，這種方式表面上控制了地價，但實際效果可能并不理想，“這會逼得開發(fā)商把自持成本盡可能地壓縮，或分?jǐn)偟戒N售住宅部分，但結(jié)果是地價并沒有變低。再加上房價設(shè)了上限，一些算不過來的賬都需要由企業(yè)自己承擔(dān)，長此以往，企業(yè)會失去拿地的動力。”
