住房租賃市場(chǎng) 如何行穩(wěn)致遠(yuǎn)
——多地在金融支持、主體培育、平臺(tái)建設(shè)等方面推出創(chuàng)新舉措
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為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，在推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展方面，除了規(guī)范住房租賃交易服務(wù)、搭建交易服務(wù)平臺(tái)，多地政府還從金融支持、用地保障、增加房源投入市場(chǎng)等方面，推出各類舉措，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。
金融支持
武漢搭建“互聯(lián)網(wǎng)+租賃+金融”服務(wù)平臺(tái)，為企業(yè)和個(gè)人提供融資途徑
武漢市房管局不久前公布第三批29家住房租賃試點(diǎn)企業(yè)和9個(gè)住房租賃試點(diǎn)項(xiàng)目名單。至此，武漢市住房租賃試點(diǎn)企業(yè)已增至56家，試點(diǎn)項(xiàng)目增至14個(gè)。按照武漢市出臺(tái)的住房租賃市場(chǎng)扶持政策，試點(diǎn)企業(yè)和項(xiàng)目將在金融信貸及稅費(fèi)等方面享受到多項(xiàng)優(yōu)惠政策。
自2017年7月被確定為全國(guó)首批培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市以來，武漢在扶持政策、主體培育、房源籌集、平臺(tái)建設(shè)等方面推出了一系列創(chuàng)新舉措。眾多金融機(jī)構(gòu)推出租客貸、業(yè)主貸、按居貸等創(chuàng)新產(chǎn)品，累計(jì)投放3億元貸款，簽署千億元授信協(xié)議。
2017年11月初，建設(shè)銀行武漢光谷自貿(mào)區(qū)分行推出新型企業(yè)貸款產(chǎn)品“小微企業(yè)住房租賃經(jīng)營(yíng)易”，“可遇青年公寓”成為該產(chǎn)品的第一家申請(qǐng)者，并成功獲得115萬元的無抵押貸款。“公司是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，過去常受困于流動(dòng)性資金不足。如今通過低息的企業(yè)住房租賃貸款，可以更好地為客戶提供充足和優(yōu)質(zhì)的房源。”武漢可遇科技有限公司總經(jīng)理佘福元說。
“住房租賃市場(chǎng)的利潤(rùn)相對(duì)較低，培育和發(fā)展這個(gè)市場(chǎng)，離不開金融的支持。” 武漢市房管局租賃專班負(fù)責(zé)人徐磊介紹，“各家銀行都推出了自己的產(chǎn)品，但都是‘單打獨(dú)斗’。”如何聚攏各家金融產(chǎn)品，形成租賃支持合力？
去年10月，武漢著手打造“互聯(lián)網(wǎng)+租賃+金融”服務(wù)平臺(tái)，率先上線了住房租賃金融綜合服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)銀行及各類金融機(jī)構(gòu)的金融服務(wù)“全覆蓋”。平臺(tái)推出公司、個(gè)人住房租賃貸款等融資產(chǎn)品，為企業(yè)住房建設(shè)、購(gòu)買租賃房源、改造裝修等金融需求提供資金支持；另一方面，租戶足不出戶即可實(shí)現(xiàn)租房、貸款、租金支付、還款全流程線上操作。
今年1月，由武漢市房管局與中國(guó)建設(shè)銀行湖北省分行共同打造的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)共享系統(tǒng)正式上線，為出租人和承租人提供住房租賃信息發(fā)布服務(wù)。同時(shí)，該平臺(tái)對(duì)接住房租賃金融綜合服務(wù)平臺(tái)，提供全方位金融支持，實(shí)現(xiàn)住房“租賃超市”和“金融超市”的結(jié)合。至3月底，系統(tǒng)累計(jì)房屋核驗(yàn)8462筆，合同網(wǎng)簽10298筆，租賃備案9993筆。
華中師范大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究中心教授陳立中認(rèn)為，武漢市打造的“互聯(lián)網(wǎng)+租賃+金融”平臺(tái)有利于銀行之間展開競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)一步降低住房租賃企業(yè)的貸款成本。但另一方面，部分租房客收入相對(duì)較低，還款能力可能不足。多家銀行入駐平臺(tái)后，應(yīng)避免為了“搶業(yè)務(wù)”而盲目發(fā)放低息貸款，要做好風(fēng)險(xiǎn)防范。政府在搭建平臺(tái)、提供服務(wù)的同時(shí)，要做好監(jiān)管、備案。
用地保障
深圳保障人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例
6月5日，深圳發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，《意見》提出，自2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，同時(shí)在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。
作為首批租賃改革試點(diǎn)城市，深圳一方面按照“高端有市場(chǎng)，中端有支持，低端有保障”的發(fā)展思路，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，另一方面通過加大租賃住房用地供應(yīng)力度，發(fā)展租賃市場(chǎng)。
2017年12月30日，深圳市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布4宗住宅用地使用權(quán)掛牌出讓公告，其中3宗住宅用地用于建設(shè)全年期自持租賃住房。在出讓方式上，這批租賃住房用地均采用“單限雙競(jìng)”的方式掛牌出讓。單限，即限地價(jià)。在評(píng)估地價(jià)基礎(chǔ)上確定出讓底價(jià)，競(jìng)地價(jià)時(shí)溢價(jià)率達(dá)到30%即為最高限制地價(jià)。雙競(jìng)，即競(jìng)地價(jià)和人才住房面積。競(jìng)價(jià)過程中，競(jìng)買人最高報(bào)價(jià)未超過最高限制地價(jià)時(shí)，按價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人和成交價(jià)；當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí)，有意繼續(xù)競(jìng)買的競(jìng)買人由競(jìng)地價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)無償移交的人才住房面積，總居住建筑面積不變，按報(bào)出移交人才住房面積最多者得的原則確定競(jìng)得人。
“‘單限雙競(jìng)’的拍賣方式，會(huì)讓深圳土地的價(jià)格得到抑制。”在中原地產(chǎn)工作的韓先生表示，在“溢價(jià)30%上限”“比拼人才住房面積”的條件下，很難再出現(xiàn)天價(jià)地皮。深圳頻頻推出“只租不售”的居住用地，對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展是一種鼓勵(lì)。這幾宗土地要建成住宅還需要幾年時(shí)間，目前對(duì)租賃市場(chǎng)的影響比較有限。
深圳市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺認(rèn)為，政府大力加強(qiáng)租賃住房和“只租不售”的土地供應(yīng)，會(huì)分流一部分的購(gòu)買需求，有利于解決大城市面臨的住房問題。
盤活房源
成都組建國(guó)有住房租賃公司，國(guó)有租賃房源入市
繼今年初成都首批2200多套國(guó)有租賃住房亮相網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)之后，該市第二批1200套國(guó)有租賃住房已于近日集中上市。
據(jù)成都市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這些房源絕大多數(shù)分布于中心城區(qū)，選擇余地大，既有可以拎包入住的精裝房，也有僅通了水電氣網(wǎng)的清水房，面積從75平方米到144平方米不等，包括面積較小的一居室、單間和部分大戶型房源。據(jù)了解，租戶可登錄成都住房租賃交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)查詢房源，并按照發(fā)布的競(jìng)價(jià)規(guī)則，參與所需住房的競(jìng)價(jià)。競(jìng)價(jià)成功的租戶需在5個(gè)工作日內(nèi)與國(guó)有公司簽訂租賃合同。目前發(fā)布的房源中，月租金起拍價(jià)最低為470元，最高為1850元。截至4月24日，已有1100余套房源競(jìng)價(jià)成功。
據(jù)成都市房管局租賃管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這些房源都由第三方評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，確定起拍價(jià)，目前競(jìng)價(jià)成功的房源，實(shí)際成交價(jià)格基本略低于市場(chǎng)價(jià)。
“成都是全國(guó)首批開展住房租賃試點(diǎn)的城市之一。”成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人曹威表示，為發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)作用、加大國(guó)有租賃房源的投放力度，成都已經(jīng)組建了4家國(guó)有住房租賃公司，并全面開展國(guó)有存量住房清理工作，盤活國(guó)有存量房源。
“與民營(yíng)租賃中介相比，國(guó)有租房公司在接受政府部門監(jiān)管、履行社會(huì)責(zé)任方面會(huì)更加自覺。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉璐表示，國(guó)有租房公司要起到房屋租賃市場(chǎng)的表率作用，相應(yīng)服務(wù)必須也要跟上，價(jià)格上要更合理，用好的房源、好的服務(wù)、好的環(huán)境逐步引導(dǎo)人們建立“租購(gòu)并舉”的房產(chǎn)觀念。
為鼓勵(lì)長(zhǎng)租、保護(hù)租客利益，在推出的房源中，有700多套可以選擇最長(zhǎng)不超過5年的合同期，租金在合同期內(nèi)維持不變，支付租金可以選擇按月、季、年付等方式。同時(shí)，為防止惡意炒高價(jià)格或囤房源的現(xiàn)象，競(jìng)價(jià)者需輸入身份證號(hào)實(shí)名注冊(cè)，且一人只能競(jìng)得一套。
除市屬國(guó)企外，外地駐成都的國(guó)企目前也已進(jìn)入到當(dāng)?shù)氐姆课葑赓U市場(chǎng)。中建三局西部投資公司相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，公司作為國(guó)有投資企業(yè)已在成都布局房地產(chǎn)市場(chǎng)，并承擔(dān)了成都人才公寓等政策性租賃房屋的運(yùn)營(yíng)。“成都計(jì)劃未來5年將建30萬套人才公寓，這類政策性租賃業(yè)務(wù)將會(huì)是塊大蛋糕。”該負(fù)責(zé)人說。（記者 呂紹剛 張文 范昊天）
