中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。這些清晰明確的政策信號，受到市場的廣泛關(guān)注，尤其是強(qiáng)調(diào)實現(xiàn)“房住不炒”政策目標(biāo)，必須從供給和需求兩端發(fā)力，有助于引導(dǎo)市場預(yù)期，破解住房供求失衡悖論。
供需兩端發(fā)力有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展
房地產(chǎn)問題一直都是社會各界關(guān)注的焦點，也是迄今為止尚未化解的社會痛點：一方面，房價持續(xù)上漲，導(dǎo)致“囤積居奇”的炒房現(xiàn)象，不僅造成社會資源配置扭曲，也蘊藏著金融風(fēng)險；另一方面，大量的“新市民”為居住問題而煩惱，蘊藏著社會風(fēng)險。
通過觀察和研究后，我們認(rèn)為，無論是調(diào)節(jié)住房需求的信貸政策，還是完善住房供給結(jié)構(gòu)的行業(yè)政策，都不能離開“房住不炒”定位，解決問題的出路必須在房地產(chǎn)市場的供給側(cè)和需求側(cè)同時發(fā)力，既要發(fā)揮財政金融政策工具的作用，抑制不合理投機(jī)（包括過度的投資）需求，也要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
房地產(chǎn)市場的另一個隱憂是房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險的關(guān)系。總結(jié)正反兩方面的經(jīng)驗教訓(xùn)，我們不難得出“房住不炒、金融無憂”這樣的判斷。只要房子是用來住的，按揭貸款甚至開發(fā)貸款的需求是有邊界約束的，價格波動對于違約的相關(guān)性就會大幅度降低，發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的概率很低。從國際經(jīng)驗和中國市場的現(xiàn)實風(fēng)險壓力來看，已有的風(fēng)險暴露均源于房地產(chǎn)市場的基本功能偏離了居住屬性。
如何才能恢復(fù)住房的居住屬性？從國際經(jīng)驗看，無外乎是兩條管道，一是明確并嚴(yán)格約束房地產(chǎn)需求的居住本原屬性，規(guī)范交易市場，通過稅收、貸款等相關(guān)配套政策，增加非自居房地產(chǎn)持有成本和交易成本，抑制其投資屬性，限制投資收益。二是培育龐大、成熟的住房租賃市場，最大限度滿足不同層次的實際居住需求。住房租賃市場的基本功能主要有以下幾點：為買不起房的低收入者提供廉租房、公租房；為跨地區(qū)就業(yè)的中短期住房需求者提供商業(yè)性公寓；為成長期的“新市民”提供由租房到購房的財力積累通道。
住房市場上最具代表性的當(dāng)屬德國。一是租賃住房占比高，以私人和機(jī)構(gòu)租賃住房為主。二是實行以居住為導(dǎo)向的住房制度頂層設(shè)計，突出住房居住屬性，多元化、多層次租賃住房供給體系保障租賃房源供給充足穩(wěn)定。三是完善的法律體系保障住房市場各參與方權(quán)益。德國主要通過《住房建設(shè)法》《住房補(bǔ)貼金法》《住房租賃法》《私人住房補(bǔ)助金法》“四大支柱”等住房政策和制度，保障住房市場的健康發(fā)展。
美國和法國的經(jīng)驗也各有特色。美國主要通過對租賃項目供給方和承租人進(jìn)行兩頭補(bǔ)貼，帶動整個住房租賃市場的發(fā)展。法國對房屋出租有著健全的法律規(guī)范，按照選擇性保障的原則，以出租為主并由政府掌控，具有穩(wěn)定的資金來源和動態(tài)完善的管理體系，起到了調(diào)控房地產(chǎn)市場的作用。
可以看出，西方發(fā)達(dá)國家住房市場具有顯著的共性特征：一是租賃住房在住房市場上的占比較高；二是機(jī)構(gòu)在住房租賃市場上發(fā)揮重要作用；三是住房租賃管理制度完備，包括立法、規(guī)章、稅收、補(bǔ)貼、運行監(jiān)測等，為穩(wěn)定發(fā)展提供了保障。
金融機(jī)構(gòu)可利用自身優(yōu)勢助力住房租賃市場發(fā)展
我國住房租賃市場與發(fā)達(dá)國家相比仍有差距，不僅是占比低的問題，而且積累了幾大痛點，包括：大量“新市民”面臨租普通的房難；虛假房源甚至欺詐時有發(fā)生；合同不報備，發(fā)生糾紛時租客維權(quán)困難；房東隨意漲租、租期隨意變更、“二房東”和過度群租現(xiàn)象屢禁不絕等。從實際情況看，即使是專業(yè)化的中介也有其局限性，不能有效解決住房租賃市場存在的問題。
針對我國住房市場的供求結(jié)構(gòu)問題，政府積極倡導(dǎo)“房住不炒”，探索建立租購并舉的住房制度，培育、規(guī)范租賃市場主體，并為鼓勵租房消費出臺了一系列文件和政策，各級政府部門和社會各界也在積極行動，住房租賃市場日趨完善。尤其值得一提的是，包括中國建設(shè)銀行等金融機(jī)構(gòu)正在積極嘗試用新金融思維助力住房租賃市場發(fā)展，受到社會廣泛關(guān)注。經(jīng)過幾年的實踐，我們發(fā)現(xiàn)銀行介入住房租賃市場可以分層次推進(jìn)：
層次一：為市場化租賃的出租人和承租人搭建平臺
一個龐大的住房租賃市場，應(yīng)該由多樣化的市場中介體系組成，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，以滿足不同市場主體需求。在培育和推動住房租賃市場發(fā)展上，大型銀行擁有獨特的天然優(yōu)勢。大型銀行的信用中介和信息匯集功能，使其不僅具有舊房翻新的資金實力，更有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)、征信基礎(chǔ)以及社會責(zé)任感，可以有效解決市場信息不對稱和雙方不信任的問題，與一般中介有著巨大的區(qū)別。譬如，一家大型銀行一般都擁有數(shù)以億計的個人資產(chǎn)客戶，擁有數(shù)以萬計的營業(yè)網(wǎng)點；其中建設(shè)銀行還是最大的住房按揭銀行，擁有龐大的按揭貸款數(shù)據(jù)，這就決定了其在房源和客戶端的天然優(yōu)勢。同時，搭建有國家銀行信用基礎(chǔ)的租賃平臺，會幫助雙方解決信息不對稱、相互不信任、協(xié)議約束力不強(qiáng)等“痛點”問題，達(dá)到為整個住房租賃市場增信，促使住房租賃市場更加規(guī)范、便捷。銀行還可以依托金融機(jī)構(gòu)優(yōu)勢，協(xié)助政府建立起供需雙方的租賃交易誠信指數(shù)，推動市場發(fā)展走向更加規(guī)范成熟。
層次二：為住房租賃市場提供批量房源
當(dāng)前，在一些經(jīng)濟(jì)比較活躍的一線城市和二線城市，很多企事業(yè)單位為吸引人才，解決員工集中居住問題，批量租住的需求越來越強(qiáng)，同時很多房地產(chǎn)企業(yè)需要自持物業(yè)，一部分住房需要通過出租來解決，而自己或通過其他的方式出租又比較困難，這些需求一般中介滿足不了。銀行可以利用與房地產(chǎn)企業(yè)、公司（機(jī)構(gòu)）客戶的良好關(guān)系，整合資源，搭建批量租住的平臺，既可以解決企業(yè)“團(tuán)購”的需求，也有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金回流。這里還想特別強(qiáng)調(diào)的是，許多城市的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位均有大量閑置房產(chǎn)，銀行利用自身優(yōu)勢將其改造一下就可以成為優(yōu)質(zhì)租賃房源；一些市區(qū)外遷企業(yè)遺留的廠房和場地、大量的城中村，不一定都要推平重建，完全可以按照居住的要求對小環(huán)境和內(nèi)部安全與舒適性加以改造，由于地理區(qū)位很好，會成為很受歡迎的租賃房源。國外有過這方面的成熟經(jīng)驗，建設(shè)銀行在廣州等城市也有這方面的實踐案例，住建部也積極提供相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和政策支持，社會效果很好，希望更多的銀行與城市能夠借鑒并行動起來。
層次三：助力政府解決保障性住房需求
助力政府解決像公租房、廉租房等保障性住房需求，既可以利用金融手段介入公租房、廉租房的建設(shè)，也可以利用搭建的租賃平臺，幫助政府出租和管理，解決政府的痛點。大型銀行可以（也應(yīng)該）積極介入國家重點推動的保障性租賃住房市場，尤其是那些政府主導(dǎo)、市場主體參與、有效增加小戶型低租金的租賃住房建設(shè)項目，既可以迅速成為解決新市民“職住平衡”的新型租賃模式，也將成為后續(xù)國內(nèi)保障住房體系的重要組成部分，銀行也將在當(dāng)中拓展市場，發(fā)揮重要的杠桿作用。
層次四：研究解決更多樣的租售選擇的問題
研究更多樣性的租買選擇權(quán)，比如探索“長租貸款遠(yuǎn)期租購選擇權(quán)”模式，在長租貸款10或20年之后，租客有權(quán)選擇按約定的價格購買租賃的房產(chǎn)，選擇“由租轉(zhuǎn)售”，前期已經(jīng)支付的租金可以抵扣購房款。這樣既可以為一部分在當(dāng)?shù)赜虚L期穩(wěn)定工作、而短期實力不濟(jì)的客戶提供一種新的選擇，也可以為長期的“房住不炒”政策落地奠定基礎(chǔ)。
（作者系中國建設(shè)銀行原首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）
