房地產稅將在部分地區(qū)開展試點，此消息披露后，立即成為社會關注的熱點。我這里想討論的是，開展房地產稅試點可能會遇到哪些困難。
征收房地產稅，是國際通行的做法，應該早在人們的意料之中。然而據(jù)我所知，目前學界對征收房地產稅的看法并不一致。有學者認為，國內房產不同于國外的房產，人家西方國家居民購房，擁有房地產的所有權；而國內購房只有70年使用權，并無所有權。所以我們不應仿效西方國家的做法。
另有一種觀點說：近些年國內房價已整體高于西方國家的房價，究其原因，是政府高價出讓土地，而高地價推高了房價。并分析說，消費者高價買房時，政府已經從消費者那里得到了不菲的收入，若再征收房地產稅，無異于從一頭牛身上剝下兩張皮，這樣對消費者不公平。
驟然聽，兩種觀點皆不無道理，但我卻不同意他們的分析。不錯，我國城市土地歸國家所有，居民購房只有使用權?？梢赋龅氖?，這里的“使用權”是個習慣說法。事實上，它不僅包含房屋使用權（房主的居住權），同時也包括收益分享權（房屋出租取得租金的收入權）和轉讓權（房屋出售權）。在經濟學里，此三項權利即為“產權”。房主擁有房屋產權，當然得交稅。
我曾多次說過，國家依法征稅，原因是政府提供了公共服務，納稅人享受了公共服務，所以必須給政府支付對價。由此看，政府對房產征稅，與房主是否擁有房屋“所有權”無關，關鍵是要看房屋“產權”是否需要國家保護。天下沒有免費午餐。若房主希望自己房屋“產權”不被侵犯，需要國家保護，那么就應給國家繳稅。
不能否認，國內房價確實偏高。問題是房主支付了高房價是否就無需繳房產稅呢？我的看法，高房價與征收房產稅是兩回事。經濟學說，房價與地價的關系，是房價拉高地價，而非地價推高房價。房產開發(fā)商不蠢，若市場房價走低，他們絕不會去高價拿地。有事實為證：2008年國內房價大跌，地價也隨之大跌；2009年后房價上漲，地價才又跟著漲起來。
國內房價為何會居高不下？經濟學解釋，是住房供不應求?？晌覀兡壳暗默F(xiàn)實是，一線城市住房空置率達16.8%，二線城市達22.2%，三線城市達21.8%。何以出現(xiàn)這種怪象？原來，有些人買房并不是為了自己住，而是為了炒，是炒房拉高了房價，今天“高房價”與“高空置”并存，原因即在于此。
設想一下，假若政府一旦開征房地產稅，目前人們手里的空置房是不是會賣出去？當然會。若20%左右的空置房賣出去，住房供給增加，房價必然下降?？梢?，開征房產稅不單可以增加政府的收入，而且還可平抑市場房價，滿足低收入者的購房剛需。此舉一石二鳥，請問有何理由反對開征房地產稅呢？
當然，征收房地產稅涉及千家萬戶，利益攸關，在操作層面應慎之又慎。其實，國家之所以先在部分地區(qū)試點，也是為了投石問路，希望通過試點摸索經驗，然后再在面上推開。這些日子，我自己一直在思考這樣一個問題：房地產稅的計稅對象和稅率應該如何確定？
關于計稅對象。最便捷的當然是按人均住房面積征，這也是國內多數(shù)學者的主張。比如目前城鎮(zhèn)人均住房約40平方米，故可考慮將起征點設定為人均50平方米，超過人均50平方米征稅，50平方米以下可以免征。此辦法雖然簡便，但有個難題不好解決。舉個例子，一家老兩口住房100平方米，不必繳稅；可若其中1位過世，另一位就得繳稅。如此，豈不會加重老人的負擔？
實不相瞞，起初我的設想是按房產的套數(shù)征：首套住房可以免征；從第二套開始征。可當我與同事討論時，對方卻不贊成。并舉證反駁說，他認識某年輕夫婦，前幾年購買了首套50平方米的住房，后來有了小孩，房子不夠住，又買了一套90平方米的房子。若按人均面積征，不用繳稅；但若按住房套數(shù)征卻得繳稅，他們會接受么？
是的，按人均面積或按套數(shù)征稅皆各有弊端。所以我現(xiàn)在的觀點，是將兩者結合起來。顧名思義，房地產稅是針對房產持有者征收的資產類稅。所謂資產，是指能直接產生收入的財產。顯然，當住房用于出租或者炒賣時，屬于資產；而自己住時則屬消費品。首套住房是自己住的，故無論是否超過人均50平方米都不應征稅。
至于對第二套房產是否征稅，我認為應綜合考慮住房面積。上面那對年輕夫婦有了孩子，兩套住房加起來人均未超過50平方米，他們的第二套房不應征稅。但若人均面積超出了50平方米，對超出的部分則應征稅。為何要作這種區(qū)分？因為對第二套房不征稅，難免會有人鉆空子：一套房子自己住，另一套用于出租或炒賣。
最后再說稅率設計。此問題相對簡單些，我也簡單說?？偟脑瓌t：顧及多數(shù)人的承受度。前面講過，國家征收房地產稅，目的是增加政府收入，抑制炒房、提高住房使用效率。我看到的數(shù)據(jù)，發(fā)達國家的房地產稅率最高為2%。而中國是發(fā)展中國家，去年城鎮(zhèn)居民人均年收入約4.3萬元?；诖?，我國房產稅率應該低一些，可根據(jù)住房面積，在0.1%—1%之間逐步累進。
