高房價(jià)是怎么煉成的？大家說有點(diǎn)像盲人摸象，摸著尾巴說是一根細(xì)繩，摸著象腿說像一個(gè)柱子。我們摸到的是，中國的土地供應(yīng)國家控制很嚴(yán)，土地用途也是嚴(yán)格管制，到底用了多少住宅用地，這個(gè)數(shù)還是有的。
這是一個(gè)表。城鎮(zhèn)住宅用地占國土面積和城鎮(zhèn)建設(shè)用地占國土的面積的比率。中國的比率無論是跟美國、日本比，還是跟香港比，都低的可憐。在過去十幾年地方政府招商引資，提供了大量便宜或者低價(jià)的工業(yè)用地和商業(yè)用地的，最后擠的住宅用地很少。
從中國的地價(jià)看，農(nóng)業(yè)耕地不能碰，這種土地從某種意義講是無價(jià)的，結(jié)果是小產(chǎn)權(quán)房是不受保護(hù)的。根據(jù)第六次人口普查的數(shù)據(jù)，如果我們把小產(chǎn)權(quán)房這部分?jǐn)?shù)據(jù)拿掉，整個(gè)城市的住宅空置率是0?，F(xiàn)在大城市相當(dāng)?shù)淖》渴强啃‘a(chǎn)權(quán)房補(bǔ)充的，深圳是最多的。北京最近拆掉了很多的小產(chǎn)權(quán)房，住房的時(shí)間供給會(huì)繼續(xù)下降。
商業(yè)用地、工業(yè)相關(guān)用地肯定是供多了。蓋鋼鐵廠，建水泥廠有GDP，土地貴了企業(yè)不來。地方政府招商引資，土地實(shí)際上是低價(jià)出賣的。為什么北、上、廣、深供地特別少，相對(duì)來說賣住宅用地比較多的是四線或者一些偏遠(yuǎn)的城市。因?yàn)閺牡胤秸亩愂諄碓磥碇v，省會(huì)城市或者北、上、廣、深有很多其他稅收來源，它賣一點(diǎn)地就夠花了，但四線城市只能多賣點(diǎn)才夠。
土地的供給制度，是中國高房價(jià)最根本的原因。如果我們的十八億畝紅線就是不能動(dòng)，目前北京、上海城市面積的一半是農(nóng)地，剩下的土地肯定偏貴。2015年整個(gè)8.7萬億商品房銷售額，土地出讓金占37%，其他稅收占20%幾個(gè)點(diǎn)，加起來一共是62%。房價(jià)里最貴的一塊就是地價(jià)，然后是稅費(fèi)。
去年房地產(chǎn)開發(fā)商上市企業(yè)的利潤其實(shí)挺差的。通常我們認(rèn)為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，但是過去兩年利潤直線下降。地價(jià)很貴，開發(fā)商又不能在國內(nèi)正常融資，很多只能去借高利貸，房子蓋好后又賣不出去，所以很多開發(fā)商急著要轉(zhuǎn)型。
過去十年的經(jīng)驗(yàn)表明對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，限購不管用，限貸不管用，加稅也不管用。上世紀(jì)八十年代末，日本房地產(chǎn)交易的邊際稅率達(dá)到過80%，也沒能攔住房價(jià)上漲。因?yàn)樵诠┎粦?yīng)求的時(shí)候，抑制了一段時(shí)間房價(jià)隨著收入上漲又回來了。居民的大部分收入和支出放在到房子上，使得社會(huì)財(cái)富的分配極端惡化，同時(shí)造成代際之間的流動(dòng)性非常差。
限購、限貸政策是非常不好的。香港在過去幾年，一千萬港幣以上的房子首付要求五成。因?yàn)橥恋毓┙o有限。如果能交得起這個(gè)首付，一個(gè)人就進(jìn)入到這個(gè)有房者的財(cái)富俱樂部，就可以坐享地價(jià)上漲。交不起首付的就只能呆在外面，這更加大了財(cái)富收入分配的惡化。
什么政策管用呢？加大土地供應(yīng)。最近終于聽到好消息，說北京、上海要加大土地供應(yīng)了。
未來我希望看到，恢復(fù)2004年停掉的跨省換地。要保護(hù)農(nóng)地，這塊農(nóng)地為什么非要在重慶旁邊呢，挨著市郊很近，我拿這塊地?fù)Q個(gè)遠(yuǎn)一點(diǎn)的可不可以？就算要18億畝紅線的農(nóng)地必須要搞農(nóng)業(yè)，干嘛非要拿上海、北京的一半土地來種地呢？能不能用它跟東北、山西換點(diǎn)地呢？跨省換地過去搞過，2004年被叫停?，F(xiàn)在西北、東北有些城市出現(xiàn)一些國企的困難，置換土地可能是潛在解決一些問題的方法。我們是要對(duì)保護(hù)農(nóng)地和糧食自給自足給予很大的關(guān)心，但是跨省換地是不是也可以提高土地使用效率？北京、上海一半以上的土地現(xiàn)在還是農(nóng)地，比如北京是個(gè)缺水的城市，然而北京的水資源七成用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，其中的效率和可承載力等很多問題都值得商榷。
我們強(qiáng)調(diào)糧食自給自足，至少八成要自給自足，最近有個(gè)新政策要推動(dòng)土豆成為一個(gè)主糧，這個(gè)也是好想法。因?yàn)榉N大米種小麥自給自足很難了，我們的糧價(jià)比國外貴了50%，種土豆估計(jì)就有希望了。它的背后就是說，土地相對(duì)來說稀缺了。
如果有些土地因?yàn)槟承┰虿荒芘?，比如說日本保護(hù)農(nóng)地的政策，除了導(dǎo)致收入分配惡化，影響代際之間流動(dòng)，更重要的是使這個(gè)經(jīng)濟(jì)體喪失了競爭力，因?yàn)榈貎r(jià)太貴了，房價(jià)太貴了，人的成本太貴了，最后整個(gè)經(jīng)濟(jì)的競爭力就掉下來了。如果有人比你便宜，你就會(huì)喪失競爭力。我們的后面有印度，有東南亞以及非洲國家，我們把自己搞貴了，就會(huì)喪失競爭力?，F(xiàn)在北京雇一個(gè)員工或者雇一個(gè)保姆貴的離譜，為什么？他們的住房費(fèi)用是一個(gè)非常大的問題。
即便在現(xiàn)有的供地制度下，政策能不能做的好一點(diǎn)？政府拿了這么大一塊土地的增值收益，要不要一次性拿走？賣地以后能不能做一些公租房、廉租房？重慶的GDP發(fā)展速度全國第一，房價(jià)過去五年漲了12%，是最低的，而且重慶是唯一從來沒有限購過的大城市，并且吸引了大批非戶籍人口入戶。作為一個(gè)國家，要做到居者有其屋，政府在房地產(chǎn)市場中可以發(fā)揮很大的作用。廉租房也好，公租房也好，北京、上海蓋的太少了。
重慶解決了相當(dāng)大的一部分改善和新移民進(jìn)城的需求，而且政府的財(cái)政做的也不錯(cuò)。新加坡也有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)擺在那里。如果我們還像過去十年那樣，房價(jià)一上來就限購、就限貸、就漲稅，房價(jià)肯定會(huì)越調(diào)越高。大家會(huì)覺得這一次沒有買就錯(cuò)過了一次機(jī)會(huì)，這實(shí)際上不是一個(gè)好的現(xiàn)象，早晚是要出問題的。
我曾經(jīng)說過，要對(duì)中國的房價(jià)有點(diǎn)想象力。中國的房價(jià)跟股票市場差不多，在有限供給的時(shí)候它就很貴，而且相對(duì)貴的房價(jià)是質(zhì)量不好的房子。有媒體報(bào)道說，北京的房價(jià)已經(jīng)超過紐約了，不知這位記者去紐約買過房子嗎？美國的大城市比如紐約、曼哈頓，你開車走出去一小時(shí)，當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)就可能要差十倍。紐約和美國中西部城市比較，還會(huì)再相差十倍以上。而我們城市間的落差并不夠大。
我們現(xiàn)在是郊區(qū)房價(jià)太貴，城里核心區(qū)卻不夠貴。股票里所謂藍(lán)籌，大盤是不貴的，貴的是小新創(chuàng)。原因是在有限供給的時(shí)候，總價(jià)低的東西相對(duì)貴，但這是不合理的。只要中國經(jīng)濟(jì)總體的增速繼續(xù)保持下去，沒有哪個(gè)國家會(huì)在內(nèi)需強(qiáng)盛的時(shí)候能把房地產(chǎn)業(yè)扳倒在地上。
去年和前年我們非常擔(dān)心經(jīng)濟(jì)增長問題。中國真沒需求了嗎？真的掉到中等收入陷阱了？真的進(jìn)入老齡化社會(huì)了？買房限購，買車限購，生孩子限個(gè)，這些政策好像和內(nèi)需不足的景象不符。我們的政策和經(jīng)濟(jì)的表象是相加不起來的。說限制購車是因?yàn)榈缆凡粔?，道路不夠正好可以投資修路嘛。不管是日本還是歐洲，有很多的老城市，都是從沒有汽車的時(shí)代演化過來的，這些經(jīng)驗(yàn)都是有的，應(yīng)該去好好學(xué)學(xué)，不能道路一堵就搞車輛限購。要提高大城市的綜合設(shè)計(jì)能力，提高大城市的承載能力，提高大城市的管理能力。無論如何還是要圍繞保持經(jīng)濟(jì)增長的基本面來解決問題。
