【核心提示】今年的房地產(chǎn)“去庫存”演變成了“民怨沸騰”的房價暴漲，加劇了房地產(chǎn)市場的“泡沫化”。就在兩年前，《比較》第75輯曾發(fā)表了劉遵義教授的文章，討論刺破房地產(chǎn)泡沫是否會危及經(jīng)濟。此文放在兩年后的當下，更具現(xiàn)實意義。劉遵義在文章中指出，當前房地產(chǎn)市場明顯供過于求，但價格依然居高不下，是因為房地產(chǎn)商和地方政府等既得利益者，以刺破房價將危及經(jīng)濟為由，阻礙房價下調(diào)。針對這一論點，劉遵義分析了刺破房地產(chǎn)泡沫對宏觀經(jīng)濟的影響，他認為刺破房價泡沫對雖然對就業(yè)、GDP和金融體系會有負面影響，但這些影響都在可控范圍之內(nèi)。同時，針對刺破房價泡沫對自住房房主的財富影響，他提出了抵押貸款再融資的建議，并用案例進行了詳細的數(shù)字說明。這也體現(xiàn)了他長期以來作為政策建議者對細節(jié)和政策可行性的特別關(guān)注。
1 引言
越來越多的證據(jù)表明，中國幾乎所有大小城市的住宅都存在顯著的超額供給。住宅的實際用電量數(shù)據(jù)表明，在很多城市，已出售（非開發(fā)商所有）但未入住的住宅占住宅總量的比率至少達25%。如果再加上開發(fā)商持有的未出售（因而未入?。┳≌?，一些城市的空置率甚至高達40%。顯然，在一些城市很多年內(nèi)不應再新建住宅，當然住宅也不應保持在當前的價格水平上，這是大多數(shù)本城居民無力承擔的。繼續(xù)建造居民無力承擔而攻擊大量過剩的住宅完全是對社會資源的浪費。
面對如此龐大的超額供給，中國的房價為什么沒有下降，或者說沒有較快下降呢？為什么市場沒有像十八屆三中全會決議中提倡的那樣發(fā)揮決定性作用呢？這說明有很多不同的強大利益集團支持房地產(chǎn)價格保持在目前的水平上，但支持的原因各不相同，下面將會討論。然而是否每個原因都與中國社會整體的最大利益相一致，這是值得商榷的。
2 反對刺破房地產(chǎn)泡沫的理由
盡管幾乎所有人都意識到當前的房價水平不可持續(xù)，那么，是什么原因使房地產(chǎn)泡沫保留至今呢？首先，地方政府最重要的財政收入來源就是他們所控制的土地，因此，他們想讓土地價格處于高位并不斷上漲。地方土地價格要保持高位并不斷上漲，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格就必須保持高位并不斷上漲，這轉(zhuǎn)而依賴于當?shù)乇３指呶徊⒉粩嗌蠞q的對住宅的需求。這也是為什么引入小額房產(chǎn)稅會受到地方政府大力阻撓的原因，盡管長期來看他們可能是該稅種的受益者。他們害怕引入房產(chǎn)稅在短期內(nèi)會對當?shù)胤康禺a(chǎn)（特別是住宅）的需求造成負面影響。地方政府通過想方設(shè)法抬高房地產(chǎn)價格，包括保持可用于新開發(fā)的地塊的高價，或限制向市場提供土地，或勸阻開發(fā)商降價，更重要的是，通過利用政府在當?shù)劂y行系統(tǒng)的影響力確保銀行繼續(xù)向房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款?，F(xiàn)在刺破房地產(chǎn)泡沫就會剝奪地方政府最重要的收入來源，那些在地方政府心目中最有可能帶動當?shù)谿DP和就業(yè)的經(jīng)濟活動就會停滯。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)商也不想讓他們的產(chǎn)品價格下降，這將直接影響他們的收入和利潤。只要能夠獲得貸款，即使高達20%的年利率，他們也會選擇待價而沽，而不會降價。不必用全額現(xiàn)款購買土地的開發(fā)商或許能夠堅持更長時間。為了不降價，房地產(chǎn)開發(fā)商給出了荒誕不經(jīng)的理由：如果他們的新樓盤降價，那些購買舊樓盤的消費者會要求退款，或至少要求返還價差。這個理由完全站不住腳：照此邏輯，所有商品和服務以及股票和債券的價格都不能下降，因為先前的購買者會要求返還差價。如此一來，市場上就不會有任何靈活的價格下降。另外，這也提出了一個問題，當商品和服務的價格上漲時，其供給者是否有權(quán)向之前的消費者索取差價。
一個明顯的事實是，很多城市的住宅需求不可能隨時快速上升。住宅的過剩供給在很長一段時間內(nèi)不會消失。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商堆積越來越多的債務只會令問題的最終解決變得更加困難和痛苦，不僅對開發(fā)商，對貸款方和最終的購房者也一樣。開發(fā)商如果想在房地產(chǎn)周期中存活下來，眼下需要的不是更多的債務，而是更多的資本。
另一個被提出來解決住宅供給過剩的想法是加快城鎮(zhèn)化步伐，吸引居住在農(nóng)村地區(qū)的居民遷入城鎮(zhèn)并入住那些空置住房。然而，除非這些新的城鎮(zhèn)居民有能夠產(chǎn)生穩(wěn)定收入的職業(yè)，否則他們進城會帶來更多的問題。
現(xiàn)在刺破房地產(chǎn)泡沫可能會導致一些開發(fā)商破產(chǎn)，特別是小開發(fā)商，事實上，這一結(jié)果遲早會發(fā)生，因為很多城市的房地產(chǎn)市場存在龐大的過剩供給。此外，沒有人能期望房地產(chǎn)開發(fā)商返還價差。
再次，銀行和金融機構(gòu)也不想看到房地產(chǎn)價格下降，這將會降低未償貸款的抵押房產(chǎn)的價值，甚至可能使之低于貸款本身。這意味著，貸款銀行可能不得不提高其貸款損失的準備金，并可能需要增加新的資本。這也意味著，借款方手上會有“負資產(chǎn)”，這可能會導致貸款違約進而提高不良貸款的絕對值和比例。此外，即使銀行和金融機構(gòu)可以成功收回違約借款人作為抵押品的房產(chǎn)，并在市場上成功拍賣，他們也將遭受一筆損失，該損失相當于抵押品市場價值和未償貸款額之間的差額。如果房地產(chǎn)價格下跌幅度足夠大，可能會造成房地產(chǎn)貸款的大面積違約，那些向開發(fā)商和房主集中發(fā)放貸款的銀行和金融機構(gòu)的清償力和生存能力將受到影響。因此，刺破房地產(chǎn)泡沫必須謹防整個金融體系的穩(wěn)定性受到影響。最好的情況就是將房地產(chǎn)抵押貸款從貸款銀行和金融機構(gòu)的資產(chǎn)負債表中剝離出來。
最后，現(xiàn)在的房主和已經(jīng)向開發(fā)商預付房款的未來房主，可能會擔心房地產(chǎn)價格明顯下降給自己帶來“負資產(chǎn)”。他們的財富會減少，由于負的財富效應，這可能會導致消費降低。然而，如果一個房主只擁有自住房，這一效應基本上存在。不管自住房的價格上升還是下降，自住房房主的效用是不變的——房子還是同一所房子。自住房房主的住房消費支出的估算值變化了，但房主的凈福利保持不變。因此，自住房房主的財富效應可能很小。對出于投機目的擁有多套房子的房主，財富效應可能會大一些。然而，現(xiàn)在不刺破房地產(chǎn)泡沫任由其變大，當它不可避免地破裂時會給每個人帶來更大的經(jīng)濟損失。對于中低收入的自住房房主，住房很可能是他（她）唯一最值錢的資產(chǎn)。這些房主在經(jīng)受價格沖擊時應該接受一定程度的援助。
當下住宅房地產(chǎn)價格高、空置率高的情況顯然是不可持續(xù)的。試圖抬高住宅房地產(chǎn)價格會帶來道德風險，這會使開發(fā)商和投資者確信住宅地產(chǎn)是單向的、沒有風險的投機。此外，如果現(xiàn)在不擠出泡沫中的空氣，住宅房地產(chǎn)的高價至少還會持續(xù)一段時間，這會吸引房主們進行更多的新投資，致使價格泡沫越吹越大。開發(fā)商不得不為現(xiàn)有貸款支付極高的利率，因而背負更多的債務，他們不得不持續(xù)支付的高利率會很快侵蝕他們所持有的資產(chǎn)凈值。當開發(fā)商需要延期歸還貸款時，貸款銀行和金融機構(gòu)就會產(chǎn)生越來越多的不良貸款，即使它們不再向購房者提供新的貸款。當泡沫不可避免地破裂時，一次更大的金融危機會接踵而來。越早應對住宅房地產(chǎn)的問題，就越容易解決它。所以，必須允許房地產(chǎn)價格泡沫破裂，但要以一種不過度傷害房主且不會令銀行和金融機構(gòu)遭受過度破壞的可控方式。
